La location saisonnière connaît un essor considérable en France, notamment grâce aux plateformes de réservation en ligne. Cependant, cette pratique soulève de nombreuses questions juridiques, en particulier lorsqu'elle se heurte aux clauses d'habitation bourgeoise présentes dans de nombreux règlements de copropriété. Comment concilier ces deux réalités ? Quelles sont les règles en vigueur et les risques encourus ? Plongeons au cœur de cette problématique complexe qui touche de nombreux propriétaires et copropriétaires.
Définition juridique de la clause d'habitation bourgeoise
La clause d'habitation bourgeoise est une disposition fréquemment insérée dans les règlements de copropriété, particulièrement dans les immeubles anciens ou de standing. Elle vise à préserver le caractère résidentiel et le standing de l'immeuble en limitant les usages autorisés des appartements. On distingue généralement deux types de clauses :
- La clause d'habitation bourgeoise simple : elle autorise l'exercice de certaines professions libérales, à condition qu'elles ne génèrent pas de nuisances.
- La clause d'habitation bourgeoise exclusive : elle interdit toute activité professionnelle ou commerciale dans l'immeuble.
Ces clauses ont pour objectif de maintenir une certaine qualité de vie au sein de la copropriété en évitant les va-et-vient incessants et les nuisances potentielles liées à des activités commerciales. Cependant, leur interprétation peut varier selon les juridictions et les situations spécifiques.
Cadre légal de la location saisonnière en france
La location saisonnière, définie comme la location d'un logement meublé pour une durée n'excédant pas 90 jours consécutifs, est encadrée par plusieurs textes législatifs et réglementaires. Ces dispositions visent à équilibrer les intérêts des propriétaires et des collectivités , tout en préservant l'offre de logements pour les résidents permanents.
Loi ALUR et ses implications sur la location de courte durée
La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) de 2014 a introduit des changements significatifs dans le paysage de la location saisonnière. Elle a notamment instauré l'obligation pour les propriétaires de déclarer leur activité de location de courte durée auprès de leur mairie, sauf si le logement constitue leur résidence principale. Cette loi a également donné aux communes la possibilité de mettre en place un système d'autorisation préalable pour les changements d'usage des locaux d'habitation.
Décret n° 2020-1061 du 14 août 2020 : nouvelles obligations
Ce décret a renforcé les obligations des plateformes de location en ligne, telles qu'Airbnb. Elles doivent désormais :
- Afficher le numéro d'enregistrement du logement, lorsque celui-ci est requis par la commune
- Transmettre aux communes, une fois par an, un décompte du nombre de jours de location de chaque logement
- Bloquer automatiquement la location d'un logement au-delà de 120 jours par an, sauf si le propriétaire justifie qu'il s'agit de sa résidence secondaire
Ces mesures visent à renforcer le contrôle sur la location saisonnière et à limiter ses effets potentiellement négatifs sur le marché locatif traditionnel.
Règles spécifiques pour les résidences secondaires
Les résidences secondaires sont soumises à des règles plus strictes en matière de location saisonnière. Dans certaines communes, notamment celles de plus de 200 000 habitants et celles situées en zone tendue, la mise en location d'une résidence secondaire nécessite une autorisation de changement d'usage. Cette autorisation peut être assortie d'une obligation de compensation, c'est-à-dire la transformation d'un local commercial en logement pour maintenir l'équilibre du parc immobilier.
Compatibilité entre clause d'habitation bourgeoise et location saisonnière
La question de la compatibilité entre la clause d'habitation bourgeoise et la pratique de la location saisonnière est au cœur de nombreux débats juridiques. Les tribunaux ont été amenés à se prononcer à plusieurs reprises sur cette question, aboutissant à une jurisprudence qui tend à considérer la location saisonnière comme une activité commerciale incompatible avec la destination bourgeoise d'un immeuble.
Jurisprudence de la cour de cassation : arrêt du 8 mars 2018
L'arrêt du 8 mars 2018 de la Cour de cassation a marqué un tournant dans l'interprétation de la compatibilité entre clause d'habitation bourgeoise et location saisonnière. Dans cette décision, la Cour a considéré que :
La location de courte durée à une clientèle de passage n'est pas compatible avec la destination d'un immeuble à usage d'habitation bourgeoise.
Cette décision a renforcé la position des copropriétés souhaitant limiter la pratique de la location saisonnière dans leurs immeubles.
Interprétation restrictive vs extensive de la clause
L'interprétation de la clause d'habitation bourgeoise peut varier selon les juridictions. Certains tribunaux adoptent une interprétation restrictive, considérant que seules les activités expressément interdites par la clause sont prohibées. D'autres optent pour une interprétation plus extensive, estimant que toute activité susceptible de nuire à la tranquillité ou au standing de l'immeuble peut être interdite sur le fondement de cette clause.
La tendance actuelle semble pencher vers une interprétation extensive, notamment en ce qui concerne la location saisonnière. Les juges prennent en compte non seulement la lettre de la clause, mais aussi l'esprit du règlement de copropriété et la destination générale de l'immeuble.
Impact sur les copropriétés et règlements de copropriété
Face à la multiplication des locations saisonnières, de nombreuses copropriétés cherchent à adapter leurs règlements pour encadrer ou interdire cette pratique . Cependant, la modification d'un règlement de copropriété nécessite généralement l'unanimité des copropriétaires, ce qui peut s'avérer difficile à obtenir.
Certaines copropriétés optent pour des solutions intermédiaires, comme l'adoption d'un règlement intérieur plus strict concernant les nuisances sonores ou l'utilisation des parties communes. Ces mesures, bien que moins contraignantes juridiquement qu'une modification du règlement de copropriété, peuvent néanmoins dissuader certains propriétaires de pratiquer la location saisonnière de manière intensive.
Procédures et sanctions en cas de non-respect
Le non-respect de la clause d'habitation bourgeoise ou des règles encadrant la location saisonnière peut entraîner diverses sanctions, tant sur le plan civil que sur le plan administratif. Les copropriétaires lésés disposent de plusieurs recours pour faire cesser une activité qu'ils estiment non conforme au règlement de copropriété.
Rôle du syndic et du conseil syndical
Le syndic de copropriété joue un rôle crucial dans la gestion des conflits liés à la location saisonnière. Il est chargé de faire respecter le règlement de copropriété et peut, à ce titre, adresser des mises en demeure aux copropriétaires contrevenants. Le conseil syndical, quant à lui, peut assister le syndic dans cette tâche en alertant sur les situations problématiques et en proposant des solutions.
En cas de non-respect persistant, le syndic peut, sur mandat de l'assemblée générale des copropriétaires, engager une action en justice pour faire cesser l'activité litigieuse.
Recours judiciaires possibles pour les copropriétaires
Les copropriétaires disposent de plusieurs voies de recours judiciaire pour faire respecter la clause d'habitation bourgeoise :
- Action en référé pour obtenir la cessation immédiate de l'activité litigieuse
- Action au fond pour faire constater la violation du règlement de copropriété
- Demande de dommages et intérêts en cas de préjudice avéré
Ces procédures peuvent être longues et coûteuses, mais elles constituent souvent le dernier recours face à des situations de conflit persistantes.
Amendes et astreintes prévues par le code de la construction et de l'habitation
Au-delà des sanctions civiles, le Code de la construction et de l'habitation prévoit des sanctions administratives pour les propriétaires ne respectant pas les règles relatives à la location saisonnière. Ces sanctions peuvent inclure :
Des amendes pouvant aller jusqu'à 50 000 € par logement mis en location illégalement, ainsi que des astreintes journalières en cas de non-respect des injonctions de la commune.
Ces sanctions visent principalement les cas de location sans autorisation dans les communes où celle-ci est requise, ou le dépassement du seuil des 120 jours de location par an pour une résidence principale.
Alternatives et solutions pour les propriétaires
Face aux contraintes liées à la clause d'habitation bourgeoise et aux réglementations sur la location saisonnière, les propriétaires peuvent envisager plusieurs alternatives pour rentabiliser leur bien tout en respectant le cadre légal et réglementaire.
Modification du règlement de copropriété
Bien que difficile à obtenir, la modification du règlement de copropriété reste une option pour les propriétaires souhaitant pratiquer la location saisonnière. Cette modification nécessite généralement l'unanimité des copropriétaires, mais peut parfois être obtenue à la majorité qualifiée dans certains cas spécifiques. Il est crucial de bien préparer le dossier et d'argumenter sur les bénéfices potentiels pour l'ensemble de la copropriété.
Bail mobilité comme option intermédiaire
Le bail mobilité , introduit par la loi ELAN de 2018, offre une alternative intéressante à la location saisonnière. Ce type de bail, d'une durée de 1 à 10 mois non renouvelable, est destiné aux personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage ou en mission temporaire. Il permet de louer un logement meublé pour une durée plus longue que la location saisonnière classique, tout en conservant une certaine flexibilité.
Plateformes spécialisées conformes aux clauses d'habitation bourgeoise
Certaines plateformes de location se sont spécialisées dans les séjours de moyenne durée (1 à 12 mois) et ciblent une clientèle plus stable, comme les cadres en mobilité ou les étudiants. Ces solutions peuvent être plus facilement acceptées par les copropriétés, car elles génèrent moins de va-et-vient et s'apparentent davantage à une location classique qu'à une activité hôtelière.
En outre, ces plateformes proposent souvent des services de gestion qui peuvent inclure la vérification de la conformité de la location avec le règlement de copropriété, offrant ainsi une sécurité supplémentaire aux propriétaires.
La question de la compatibilité entre la clause d'habitation bourgeoise et la location saisonnière reste un sujet complexe et en constante évolution. Les propriétaires doivent rester vigilants quant aux évolutions législatives et jurisprudentielles dans ce domaine. Une analyse approfondie du règlement de copropriété et une communication transparente avec le syndic et les autres copropriétaires sont essentielles pour éviter les conflits et trouver des solutions satisfaisantes pour tous.
En définitive, bien que la location saisonnière puisse représenter une opportunité attractive pour les propriétaires, il est crucial de prendre en compte l'ensemble des contraintes juridiques et réglementaires avant de se lancer dans cette activité. La recherche d'un équilibre entre rentabilité et respect du cadre légal et du voisinage reste le défi majeur pour les propriétaires souhaitant pratiquer la location de courte durée dans des immeubles soumis à une clause d'habitation bourgeoise.